Pubblicato il: 6-2-2025
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Il recente paper di Elena Giarda e Demetrio Panarello di Prometeia "The energy efficiency price premium of residential buildings in three Italian regions" si inserisce in un contesto di crescente attenzione verso l'efficienza energetica, sia a livello scientifico che politico.
L'Unione Europea (UE), infatti, ha posto l'efficienza energetica al centro delle sue politiche climatiche ed energetiche. L'obiettivo è ridurre i consumi energetici, diminuire le emissioni di gas serra e, allo stesso tempo, rendere l'energia più accessibile per i cittadini. In questo contesto, gli edifici giocano un ruolo cruciale, essendo i maggiori consumatori di energia in Europa.
In questo panorama, il lavoro di Giarda e Panarello dà un contributo alla comprensione della relazione tra efficienza energetica e prezzi degli immobili in Italia. I risultati mostrano l'esistenza di un premio di prezzo per gli edifici più efficienti, ma anche una significativa eterogeneità tra le regioni e i segmenti di prezzo.
Si tratta di evidenze che suggeriscono la necessità di politiche differenziate a livello regionale e una maggiore attenzione verso i segmenti di popolazione più vulnerabili.
Inoltre, gli autori sottolineano come le politiche di efficienza energetica debbano sempre essere integrate con strategie di pianificazione urbana e di sviluppo economico per massimizzare la loro efficacia.
La ricerca scientifica si sta concentrando sempre più sull'analisi dell'impatto dell'efficienza energetica sul valore degli immobili. Questo filone di ricerca, che include l'analisi dei prezzi edonici, punta a quantificare il premio di prezzo che gli acquirenti sono disposti a pagare per un edificio più efficiente.
Gli studi precedenti, condotti sia in Europa che in altri continenti, hanno mostrato risultati contrastanti: alcuni hanno trovato una correlazione positiva tra efficienza energetica e prezzi, mentre altri non hanno evidenziato alcuna relazione significativa.
Il paper di Giarda e Panarello si distingue per l'utilizzo di dati inediti e per l'analisi di tre regioni italiane (Emilia-Romagna, Lombardia e Piemonte). Queste regioni, pur rappresentando solo il 20% delle abitazioni italiane, costituiscono il 31% della popolazione e generano il 38,4% del PIL nazionale. I dati includono i certificati di prestazione energetica (EPC), i prezzi degli immobili e variabili socio-economiche e climatiche.
Per analizzare la relazione tra efficienza energetica e prezzi, il paper utilizza metodi econometrici come regressioni edoniche, regressioni quantiliche e modelli panel a effetti fissi.
A livello politico, la direttiva europea sull'efficienza energetica degli edifici (EPBD) ha imposto l'introduzione dei certificati di prestazione energetica (EPC). Questi certificati, obbligatori in Italia dal 2007 per le nuove costruzioni e dal 2009/2010 per vendite e affitti, forniscono informazioni trasparenti sulle prestazioni energetiche degli immobili.
L'UE ha stabilito obiettivi ambiziosi per la riduzione del consumo energetico degli edifici: nella versione della EPBD valida fino a fine 2023, tutti gli edifici residenziali avrebbero dovuto raggiungere almeno la classe E entro il 2030 e la classe D entro il 2033. A marzo 2024, i requisiti sono stati modificati e la nuova versione della direttiva prevede che l'uso di energia negli edifici residenziali dovrà essere ridotto del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 rispetto ai livelli del 2020.
Il paper sottolinea l'importanza di politiche che incentivino gli investimenti in efficienza energetica e che tengano conto delle differenze regionali e dei diversi segmenti di prezzo. Questo, in quanto il premio di prezzo per l'efficienza energetica non è uniforme in tutte le aree.
Le politiche future devono quindi considerare la necessità di bilanciare la responsabilità fiscale con l'esigenza di non imporre un onere eccessivo alle famiglie.
Lo studio di Giarda e Panariello di Prometeia suggerisce anche l'utilizzo di strumenti come i "mutui verdi" e l'adozione di criteri di means testing per indirizzare gli incentivi verso i segmenti di popolazione meno abbienti.
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