L’efficientamento degli edifici della PA: il bisogno di riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano

Un’analisi della situazione attuale degli immobili pubblici, sottolinea lo studio, è resa complicata dalla frammentarietà delle fonti a cui si deve attingere. 

Due sono state le fonti principali da cui ha attinto l’autrice dello studio per la sua analisi. Da una parte gli Attestati di Prestazione Energetica (APE). Questi forniscono informazioni sulle caratteristiche energetiche di un edificio e sono necessari in caso di compravendita, donazione, locazione e ristrutturazioni. Inoltre, è obbligatorio per gli edifici pubblici che superano i 250 m² di superficie utile e per le nuove costruzioni. Dall’altra il database del MEF, che fornisce informazioni per stimare lo stato attuale del patrimonio immobiliare basandosi su anno di costruzione e classe climatica di localizzazione dell’immobile.

Osservando i dati provenienti dagli APE, si nota che il patrimonio immobiliare pubblico a uso residenziale soffre degli stessi problemi del patrimonio immobiliare privato. Si osserva infatti una scarsa efficienza energetica degli edifici, con la maggior parte degli edifici situata nelle classi energetiche più basse (G ed F). Solo il 10 per cento degli edifici pubblici a utilizzo residenziale è situato nelle due classi energetiche più efficienti (B ed A). 

Questo, suggerisce l’autrice, mostra in maniera inequivocabile come “salvo limitate eccezioni il patrimonio di edifici residenziali pubblici debba essere riqualificato in maniera importante.”

Veniamo invece al censimento del MEF. Questo, rileva l’autrice, risulta più lacunoso. Infatti, mentre riesce a individuare con precisioni gli immobili detenuti dai comuni, il quadro degli immobili di proprietà o gestiti dalle aziende dell’Istituto Autonomo Case Popolari è più complesso, in quanto queste non hanno obbligo di comunicazione al MEF. 

Gli immobili segnalati dalle amministrazioni comunai come appartenenti alla categoria Edilizia Residenziale Pubblica ammontano a 263 mila, con una superficie di 16 milioni di metri quadri. Il 79 percento degli edifici, e oltre l’80 per cento dei metri quadri, sono classificati come abitazione, mentre il restante si divide tra garage/posto auto/cantina e altro. 

L’analisi mostra come il 47 per cento degli edifici è stato costruito più di 40 anni fa, mentre il 34 per cento è stato costruito negli anni ‘80. In quegli anni infatti si hanno varie politiche volte a promuovere la costruzione di edifici residenziali pubblici. Il più importante è sicuramente il piano INA Casa, voluto da Amintore Fanfani. Si veniva fuori dalla Seconda Guerra Mondiale, in un contesto di rapida crescita dell’economia italiana che andava incontro a un’industrializzazione che influenzava anche le opportunità degli individui. Di quegli anni è infatti la grande migrazione dal sud verso le fabbriche del nord, che per questo motivo ancora oggi detiene la maggior parte degli edifici. Questa migrazione verso le città e in generale la pianura richiedeva dei piani di urbanizzazione per garantire una mobilità e una socialità agevolata per i lavoratori delle nuove fabbriche e delle nuove attività economiche che nascevano.

Ancora negli anni ‘80 i governi italiani mostravano una certa attenzione ai piani di edilizia pubblica. Con gli anni ‘90, la crisi valutaria e la difficile situazione sul fronte del bilancio pubblico, l’edilizia pubblica nel nostro paese è entrata in crisi. Non a caso, come mostrano i dati, il nostro paese soffre di una carenza strutturale di alloggi popolari, nonostante i piani dei governi recenti volti a risolvere la crisi abitativa in situazioni come le grandi città universitarie, dove però vi è una notevole partecipazione del settore privato. Da segnalare anche i problemi di coordinamento: infatti, il 41 per cento degli immobili non è allocata, percentuale particolarmente alta. 

Questa breve panoramica storica suggerisce che l’analisi sui bisogni di efficientamento energetico del patrimonio pubblico residenziale non è affatto semplice. 

In particolare, per fornire una panoramica che tenga conto della complessità della situazione, è necessario tenere conto della distribuzione degli edifici in base alla Classe Climatica. Questa classificazione su base comunale venne introdotta nel 1993 ed è basata sulle temperature medie del comune. In particolare, ogni comune è classificato in una delle sei zone, dalla A (quella più calda) alla F (quella più fredda). Inoltre, permette di considerare la necessità di riscaldamento di cui necessitano le abitazioni e quindi una valutazione dell’efficienza energetica più realistica. 

La maggior parte degli edifici si trova nella zona climatica E, con una superficie che rappresenta il 41 per cento del totale. A seguire la zona D e poi rispettivamente C e B. In maniera curiosa, non ci sono edifici nella zona A, mentre solo un numero limitato si trova nella zona climatica f, quella più fredda. È importante quindi considerare la relazione tra l’età degli edifici e la zona climatica in cui si trovano. L’analisi svolta dalla ricercatrice mostra come:

“...gli immobili più vecchi risultano localizzati nelle zone climatiche con minori gradi giorno, mentre nelle zone climatiche a minor fabbisogno energetico si trova una maggiore incidenza di abitazioni realizzate dopo il 1980”.

Questo suggerisce che, mentre le aree più fredde presentano immobili più datati, le zone più calde hanno visto un maggior sviluppo recente, con edifici più moderni e, di conseguenza, con una maggior efficienza energetica. Quindi è ipotizzabile che, salvo limitate eccezioni, il patrimonio debba essere riqualificato in maniera importante.